住宅ローンは組まないべき？損をしないための資産運用

素人でもできる投資の鉄則

不動産業者は、家の購入を相談したときに必ず「今払っている家賃はいくらですか？」「20年、30年後に自分のものにならないですよ」と言って、住宅ローンを組んで購入することを促す、と言っています。

住宅ローンは借金で、新築マンションは投資だといわれています。

とはいえ、住居の購入は人生で誰もが通る道。どのような点に気を付けるべきなのでしょうか。それは、人生の変化と価格変動です。

家族が増えた、減った、という人生の変化で、暮らしは変わります。結婚したから家を買う、ということもリスクがあるといっています。
生活が変化したときに資産になるのか、誰にも貸せない、貸すときには老朽化が進んでいるということがあり、資産ではなくなる、というお話です。

じゃあ、どうすればいいの、という話ですが、中田さんは『金持ち父さん』という本に書かれている「マイナスにならない状態であれば、それは資産だ」と定義づけています。

自分の資産として、借金になるものは作るな、という内容です。

手堅い資産運用のポイントまとめ

お笑いタレントやユーチューバー、実業家など様々な分野でマルチな才能を発揮している中田敦彦さん。ここでご紹介する動画では、中田さんが運営するYouTubeチャンネル「中田敦彦のYouTube大学 - NAKATA UNIVERSITY」から、中田さんが考える理想的な資産運用のスタイルをご紹介しています。中田さんが推奨する書籍『やってはいけない資産運用』（山崎元）の内容を要約し、面白おかしく解説する動画です。
動画では、まずは新築マンションがリスク資産であること、新築マンション購入に関連する具体的なリスク、推奨する資産運用のスタイルなどについて、詳しく解説。新築マンションは、買った瞬間から様々な理由によって価値が下がっていくもの（まれに価値が上がることもあるが）なので、まぎれもないリスク資産であることを理解してください、と説きます。
ただし、リスク資産として新築マンションを取り上げたのは、ほんの一例。『金持ち父さん』を参考に「マイナスにならないものが資産だ」と定義付け、安定した老後生活を送るための理想的な資産運用のスタンスを、中田さんなりの解釈で説明しています。

リスク資産って？

リスク資産とは、簡単に言えば「値動きのある資産」のこと。上場している株式のように、値動きをリアルタイムで見られる資産もあれば、不動産のように、目では見えないものの着々と値動きしている資産など、リスク資産には様々なタイプのものがあります。

「リスク」という言葉のイメージに抵抗を覚える人も多いと思いますが、もともと私たちが持っている資産の大半は、リスクにさらされているもの。たとえば一定額のタンス預金を持っていたとしても、世の中がインフレになれば相対的な価値が下がり、デフレになれば相対的な価値が上がります。リスクを避けるために投資を行わない、というスタンス自体がリスクになっている、という逆説です。新築マンションを買えば「将来的に価値が固定された自分の資産になる」と考えることも、まったくの誤解であることが分かるでしょう。

資産を少しでもリスクから遠ざけるためには、あえて投資を行うことが大切。ただしヤミクモに投資を行うのではなく、資産運用の定石に基づいた正しいスタンスで投資を行うようにすることが必要です。

価格変動リスクって？

価格変動リスクとは、その資産の価値が固定せず、常に変動するリスクのこと。世の中にある大半のものが、実際には価格変動リスクにさらされていますが、一般には株式や投資信託、FX、不動産などが価格変動リスクのある資産として知られていることでしょう。

ところで、これら価格変動リスクのあるものにお金を投ずることを、一般に投資と言います。新築マンションにも価格変動リスクがある以上、これを購入することは、間違いなく投資です。購入した新築マンションを「一定の価値が約束された生涯の固定資産」と考える人も多いようですが、「固定資産」という言葉に引きずられて、価値が変動しない資産のイメージを持つことは誤りです。

ちなみに、新築マンションでも一戸建てでも、通常は建てたその時の価値がもっとも高く、以後は徐々に価値が下がっていくもの。価値が下がり続けることが確定しているものにローンを組んでまでお金を払い続ける姿勢に対し、『やってはいけない…』の著者である山崎氏は疑問を抱いているようです。

空室リスクって？

マンションを購入する目的には、大きく分けて2つがあります。1つ目が「自分で住むため」、2つ目が「他人に貸すため」です。これらのうち後者のタイプのマンションは、常に空室リスクにさらされることになります。
「他人に貸すため」とは、もう少し具体的に言えば「他人に貸して家賃収入を得るため」ということ。家賃収入の中からローンを返済し、ローンを完済すればマンションは完全にオーナーのものになります。すなわち、完済して以降の家賃収入は、基本的に全額がオーナーの収入になるということです。
「他人に貸すため」にマンションを購入することは、非常に魅力的な資産運用にも感じますが、そこには様々なリスクが潜んでいることも忘れてはいけません。最大のリスクは、空室リスクでしょう。
空室リスクとは、マンションに入居者が現れないリスクのこと。入居者が現れなくても、ローンの返済や修繕積立費などは待ってくれません。結果、それら月々の経費を、自腹で払い続けることになります。自腹で払い続けることができなければ、マンションを売却するしかないでしょう。売却した場合、大きなマイナスが生じる可能性もあります。
空室によって生じうるこれら様々なリスクをまとめて空室リスクと考えましょう。

長期保有のメリット

特殊な才能を持ち、ギャンブル精神が旺盛で、なおかつ一日中相場に張り付いていられる人でもない限り、デイトレードで資産形成することはほとんど不可能。大金持ちになることを目指すのではなく、老後に安心して暮らしていけることを目指し、無理のない投資を行っていくことが大事だと考えるべきでしょう。そのためには、投資資産の長期保有が大事なポイントになってきます。

「今日買って、少額の利益を上乗せして明日売る」というデイトレを続けていると、複利効果によって数年で資産は大きく膨らみます。ただし、それは失敗しないという前提に基づく机上の空論。実際には「50回の取引で築いた資産を1回の失敗で失う」ということが頻繁にあります。デイトレで資産形成をすることは、ほぼ全ての人にとって極めて困難だと考えてください。
目先の少々の値上がりや値下がりを気にせず、数年、数十年というスタンスでインデックスファンド等を持ち続けることが、リスクを低めに抑える有効な方法。老後の安定した暮らしのためには、長期保有が基本的な投資姿勢だと考えておきましょう。

リスク分散が必要な理由って？

動画では、リスクの程度に応じて資産を分散することを推奨しています。基本的には「3階建ての投資」と考えてください。
3階建てのうち1階部分は「普通預金」。突発的な事態における急な出費に備え、生活費の3～6倍を「普通預金」に預けておくことが大切です。2階部分は「個人向け国債」や「変動金利型10年満期国債」。低金利ながらも、国がおおむね元本を保証してくれる手堅い金融商品です。3階部分は「先進国株式インデックスファンド」と「国内株式インデックスファンド」。6:4の割合で「先進国株式インデックスファンド」を多めに持つと良いでしょう。

なお『やってはいけない…』では、3階建て部分の投資額の目安を「喪失しても良い金額の3倍程度」としています。たとえば「リスク資産なのでマイナスになる可能性は覚悟しているものの、マイナスは最大で100万円までしか許容できない」という人ならば、3階部分の総額の目安が300万円ということになります。
このように、リスクの程度に応じて資産を分散することで、資産拡大のチャンスを保持しながら値下がりのリスクを低く抑えることが可能となります。

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